Bauzinsen über vier Prozent verteuern Wohn­im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen

Die Finanzierung von Wohnimmobilien ist im September erneut teurer geworden. Nach einem Bericht der ARD-Finanzredaktion vom 23. September 2026 nennt Interhyp für zehnjährige Darlehen derzeit knapp 4,2 Prozent, während Dr. Klein einen effektiven Jahreszins von rund 4,1 Prozent ausweist. Ein Jahr zuvor lag der entsprechende Vergleichswert bei Dr. Klein bei 3,4 Prozent. Der Anstieg beträgt damit etwa 0,7 Prozentpunkte.¹

Kapitalmarktzinsen bestimmen die Finanzierungskosten

Die Entwicklung lässt sich nicht allein mit einzelnen Leitzinsentscheidungen erklären. Für längerfristige Immobilienkredite sind insbesondere die Erwartungen am Kapitalmarkt und die langfristigen Anleiherenditen maßgeblich. Nach einem Bericht von Haufe hatten höhere Energiepreise die Befürchtung einer länger anhaltenden Inflation verstärkt. Dadurch stiegen die Renditen langfristiger Staatsanleihen. Die Bauzinsen hatten deshalb bereits vor der jüngsten Sitzung der Europäischen Zentralbank angezogen.²

Die EZB beschloss am 10. September eine Erhöhung ihrer drei Leitzinsen um jeweils 0,25 Prozentpunkte. Seit dem 16. September beträgt der Einlagensatz 2,50 Prozent; der Hauptrefinanzierungssatz liegt bei 2,65 Prozent. Als Hintergrund nannte die Zentralbank anhaltenden Inflationsdruck durch den Nahostkonflikt. Ihre Septemberprojektion erwartet für den Euroraum eine durchschnittliche Teuerung von 3,0 Prozent im Jahr 2026 und 2,5 Prozent im Jahr 2027. Einen festen weiteren Zinspfad legte sie nicht fest.³

Höhere Belastung trifft auf strengere Kreditvergabe

Bereits die im Juli veröffentlichte Bankenbefragung der Bundesbank zeigte eine Verschärfung der Vergaberichtlinien für private Wohnungsbaukredite im zweiten Quartal. Der Nettoanteil der Banken mit strengeren Anforderungen betrug sieben Prozent, nach vier Prozent im Vorquartal. Gleichzeitig ging die Nachfrage nach diesen Krediten so deutlich zurück wie zuletzt drei Jahre zuvor. Die Institute verwiesen unter anderem auf höhere Risiken, schwächeres Verbrauchervertrauen und das gestiegene Zinsniveau. Diese Angaben beschreiben das zweite Quartal, nicht die aktuelle Septembernachfrage.⁴

Wie empfindlich eine Finanzierung auf Zinsänderungen reagiert, verdeutlicht eine eigene vereinfachte Modellrechnung: Bei 300.000 Euro Darlehen und unveränderter anfänglicher Tilgung von zwei Prozent steigt die monatliche Anfangsrate von 1.350 auf 1.525 Euro, wenn der angenommene Sollzins von 3,4 auf 4,1 Prozent steigt. Das entspricht 175 Euro zusätzlich im Monat beziehungsweise 2.100 Euro im Jahr. Die Rechnung verwendet hypothetische Sollzinsen, keine konkreten Kreditangebote. Gebühren und individuelle Vertragsbedingungen bleiben unberücksichtigt; Effektivzinsen aus Marktvergleichen lassen sich nicht unverändert als Sollzinsen einsetzen.

Anschlusskredite rücken in den Mittelpunkt

Betroffen sind auch bestehende Finanzierungen, deren Zinsbindung endet. Finanztip beschreibt, dass zahlreiche Haushalte während der Niedrigzinsphase Kredite zu etwa 1,5 bis zwei Prozent aufgenommen hatten. Bei einer Anschlussfinanzierung zu mehr als vier Prozent verändert sich das Verhältnis zwischen Zinszahlung und Tilgung deutlich. Bleibt die Monatsrate unverändert, kann sich die Rückzahlung verlängern. Wie groß die Belastung ausfällt, hängt wesentlich von der inzwischen verbliebenen Restschuld ab. Der Vergleich alter und neuer Zinssätze allein reicht deshalb zur Beschreibung der monatlichen Belastung nicht aus.⁵

Eine einheitliche Prognose besteht derzeit nicht: Im von Haufe dargestellten Interhyp-Bankenpanel erwartete jeweils ungefähr ein Drittel bis Jahresende steigende, unveränderte oder sinkende Bauzinsen. Diese Einschätzungen sind Prognosen, keine feststehenden Entwicklungen.²